Информация для проектировщиков и застройщиков!

Очень частый вопрос по консультированию в негосударственной экспертизе: Какие разделы проектной документации (ПД) обязательно проектировать, а какие нет? Или в такой форме: Какие разделы нужно предоставлять в экспертизу обязательно?

Пример. Планируется строительство объекта, небольшой торговый центр в регионе, до 5000 кв.м. Застройщик или его представитель, задает вопрос: Можно ли мы не будем предоставлять в экспертизу разделы ИОС (инженерные сети, оборудование)? Ссылаются на то, что по ПП87 не требуется, в 51 ст ГрК не прописано в списке документов на Разрешение на строительство (РС), решает заказчик в техническом задании (ТЗ), проектировать дорого и т.п.

Все так… почти. Как в строительстве происходит по факту? Одно тянет за собой другое. И по законодательству так же. Всегда есть правила, есть исключения, есть нюансы, есть взаимозависимость. Чаще – лучше это предусмотреть, чтобы все шло максимально гладко. А самое главное, что это не сложно.

Вообще ответ простой. Да, разработка разделов ИОС и предоставление в экспертизу нужна обязательно. Разработка разделов проектной документации в части разработки разделов ИОС 5 инженерных сетей, исходит, в том числе из необходимости в получении положительной экспертизы на ПД.

Поэтому стоит обратить внимание на то, что согласно ГрК Статья 48 п 15, проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком после получения положительного заключения экспертизы. А положительная экспертиза в свою очередь, должна соответствовать ГрК Статья 49 п.5_1), т.е. требованиям технических регламентов, безопасности и т.д. В случаи, когда отсутствует ряд инженерных сетей, это может несоответствовать техническим регламентам и безопасности. Конечно нужно смотреть по конкретному объекту и конкретной ситуации. Мы помогаем в этом разобраться.

Допустим, теоретически! Проект сделали без каких-то ИОСов, экспертизу прошли в части того, что предоставили, получили РС, строим… и строим то, что не отразили в проекте.

Вопрос напрашивается – как сдавать? Наружные сети часто сейчас сдаются через техприсоединение (отдельный договор, проект). На внутренние сети выдаются Технические условия (ТУ) от ресурсной компания, и в проекте должны быть отражены соответствующие ТУ — нагрузки, точки присоединения и ряд других вещей. Таким образом, в результате строительства — это нужно осуществить уже по факту. А в конце строительства, предоставить Акт о выполнении ТУ. Все остальное является самостроем (незаконным), и приемке не подлежит, если не отражено в проекте и не прошло экспертизу. В Госстройнадзоре нужно получить акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. И если в проекте одно, а по факту другое – акт этот получить невозможно. В Госстройнадзоре обычно отвечают… – принимаем по проекту. Конечно предполагается, по проекту, пройденному экспертизу, соответствующему нормативным требованиям и построенному. Это все регламентируется законодательством. А для получения Акта, подтверждающего построенное и получения заключения о соответствии построенного (ЗОС), еще требуется ряд актов, документов, которые неразрывно связаны с проектом, экспертизой, безопасностью, в т.ч. и пожарной, и ЗОС. И все это требуется для получения Разрешения на ввод в эксплуатацию (РВ).

Не хорошо будет, когда застройщик уже захочет сдать объект и получать окупаемость…, а тут не известно на сколько растянется доработка проекта, снова экспертиза, хорошо если без строительных переделок! Я уже сейчас не освещаю вопросы проверок в процессе строительства, ПБ и т.п.

Однозначно, в строительстве не бывает без переделок. Но это тот случай, когда можно «соломку постелить» и не попасть на дополнительные сроки, расходы в самый не подходящий момент.

Конечно, крупные инвестиционные проекты не задаются такими вопросами, а вот частному среднему застройщику, может принести в итоге пользу предусмотрительный подход, и в случае необходимости, конечно наша профессиональная помощь.

Итого, инженерные сети — разделы на них делать нужно, а делая их, учитывать технические регламенты, ТУ, все необходимые сети, в этой части пожарную безопасность и т.п.

Казалось бы, простой вопрос, даже очевидный ответ. Но, как представитель экспертизы и опытный участник строительных процессов, сама поражаюсь, как часто это становится проблемой.

Исходно-разрешительная документация, проектная, положительная экспертиза, Разрешение на строительство, Разрешение на ввод – все эти и другие промежуточные и вспомогательные документы, как бы складываются в некую синхронную последовательную цепочку. И будучи звеньями одной цепи, информационно дополняют друг друга, соответствуют друг другу.

Всегда есть решение. Но сколько оно будет стоить и какие сроки займет…

Ссылка на норматив:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 16 февраля 2008 года N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями на 1 декабря 2021 года).

7. Необходимость разработки требований к содержанию разделов проектной документации, наличие которых согласно настоящему Положению не является обязательным, определяется по согласованию между проектной организацией и заказчиком такой документации.
Разделы 6, 11, 5 и 9 проектной документации, требования к содержанию которых устанавливаются соответственно пунктами 23, 27_1—31, 38 и 42 настоящего Положения, разрабатываются в полном объеме для объектов капитального строительства, финансируемых полностью или частично за счет средств соответствующих бюджетов. Во всех остальных случаях необходимость и объем разработки указанных разделов определяются заказчиком и указываются в задании на проектирование.

Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ).

Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование.

15. Проектная документация, а также изменения, внесенные в нее в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса, утверждаются застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором. В случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. Проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации, за исключением случаев, предусмотренных частями 15.2 и 15.3 настоящей статьи.

Статья 49. (Экспертиза…).

5. Предметом экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка соответствия таких результатов требованиям технических регламентов. Предметом экспертизы проектной документации являются:

1) оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий, за исключением случаев проведения государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, указанных в части 2 настоящей статьи, и проектной документации, указанной в части 3 настоящей статьи, в соответствии с пунктом 1 части 3.3 настоящей статьи. При проведении государственной экспертизы проектной документации, в отношении которой проводится государственная экологическая экспертиза, оценка соответствия проектной документации требованиям в области охраны окружающей среды не осуществляется;

Статья 51. Разрешение на строительство.

п.7_4) положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса.

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

6) акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);

7) акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее — орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 54 настоящего Кодекса.